오늘은 주택임대차에 대해서 기초적인 것을 모르는 분들이 많아서 살아가는데 꼭 알아야 할 주택임대차에 대해서 설명하는 시간을 갖겠습니다. 한국주택금융공사와 금융위원회에서 알려주는 2030 세대를 위한 알기 쉬운 주택 임대차 교육 1교시의 내용을 토대로 설명해 보겠습니다.
1. 주택임대차의 개념과 유형
첫 번째 내용은 주택임대차의 개념과 유형입니다. 주택임대차란 임대인이 집을 빌리려는 사람 즉 임차인에게 집을 빌려주고 임차인은 그 대가로 일정한 금전등을 임대인에게 지급할 것을 약속함으로써 성립하는 계약을 말합니다. 임차료의 유무에 따라서 전세, 반전세 또는 월세로 나뉘게 됩니다. 법률적으로 조금 깊이 들어가 보면 전세권등기를 통해 다른 채권자보다 전세금을 우선으로 받을 수 있는 권리를 전세권이라고 하고 이는 등기를 해야 합니다. 하지만 별도의 등기가 없이 전세 또는 월세 계약만으로 주택을 임차하는 경우를 임차권이라고 합니다.
2. 주택임대차보호법에 관한 내용
두 번째 내용은 주택임대차보호법에 관한 내용입니다. 전입신고를 한 대한민국 국민, 외국인 또는 국내거소신고를 하고 장기체류하면서 주택을 임대차한 재외동포가 이 법의 보호대상입니다. 적용범위는 주거용 건물의 일부 또는 전부를 임대한 경우가 되겠습니다. 그리고 이 법의 용어로는 대항력, 우선변제권, 최우선변제 소액임차보증금, 계약갱신청구권 등이 있는데 이에 대해선 계속되는 내용에서 설명하겠습니다.
3. 용어
세 번째는 용어에 대한 설명입니다. 우선 첫 번째로 대항력에 대한 설명입니다. 대항력이란 임차인 제삼자에게 임차사실 및 관련내용을 주장할 수 있는 법률적 힘으로 입주와 주민등록 전입을 마친 그다음 날부터 효력이 발생합니다. 즉 대항요건을 갖추려면 주택의 인도(임차인의 입주)와 주민등록상 전입신고를 해야 합니다. 다음은 우선변제권입니다. 우선변제권이란 임차한 주택이 경매나 공매에 넘어갈 경우 낙찰대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 의미합니다. 이는 방금 설명한 대항력을 갖추고 확정일자까지 받으면 우선변제권의 권리를 부여받게 됩니다. 밑의 표의 내용에 우선변제권의 순서에 대해서 자세히 그림을 통해 설명하고 있으니 참조하길 바랍니다.
4. 최우선변제 소액임차보증금
다음으로는 최우선변제 소액임차보증금입니다. 최우선변제 소액임차보증금이란 주택임대차보호법상 소액임차인은 확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우일지라도 임차보증금이 일정금액 이하(지역별로 상이함)이면서 임차주택에 대한 선순위채권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘다면 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 마지막으로 계약갱신청구권입니다. 계약갱신청구권이란 임차인이 임대인에게 임대차계약 만료일부터 2개월에서 6개월 사이 전 기간 동안 임대차계약을 갱신할 것을 청구할 수 있는 권리입니다. 이를 임차인은 1회에 한하여 행사할 수 있고 행사 시 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 그리고 청구권행사 시 보증금와 월임차료는 최대 5% 이내에서만 증액이 가능합니다.
5. 주택임대차 절차와 절차별 유의사항
다음 내용들은 주택을 고를 때, 계약할 때, 계약을 하고 난 후에, 이게 다 끝났다면 이제 입주를 하게 되는데 입주할 때, 그리고 계약기간이 다 끝나고 이사를 나갈 때 어떠한 점들을 유의해야 하는지 4개의 내용을 통해 자세히 설명하고 있습니다. 이 내용들을 자세히 꼼꼼하게 읽어보시기 바랍니다.
6. 임대차 분쟁 사례
이제 오늘의 마지막 내용으로 실제 임대차 분쟁 사례에 대해서 설명하고 있습니다. 아래 사레들은 임대차 관련 분쟁 발생 시 주택임대차분쟁조정위원회를 거쳐 최종 조정된 대표 사례들입니다. 첫 번째는 계약갱신청구권을 사용했더니 임대인 거주를 한다고 말을 했지만 실제 거주하지 않아 갱신거절이 부정된 사례입니다. 두 번째는 임대료 증액에 대한 사례입니다. 세 번째는 임대차 계약기간에 관한 사례입니다. 다섯 번째로는 원상회복비용 명목으로 미반환 된 보증금 반환 청구에 대한 사례입니다. 내용을 자세히 읽어보시면 큰 도움이 되리라 생각됩니다.
오늘은 2030세대를 위한 알기 쉬운 주택 임대차 교육 1교시를 살펴보았습니다.
다음 시간에는 2030 세대를 위한 알기 쉬운 주택임대차 교육 2교시 시간을 가져보겠습니다.
감사합니다.