오늘은 주택임대차보호법의 이해에 대해서 다뤄보겠습니다.
최근 들어 전세계약이 커다란 사회문제가 되고 있습니다. 전세사기를 통해서 피해자가 속출하고 목숨까지 버리는 세입자가 나오고 있는 상황에서 주택임대차보호법을 이해하고 어떻게 세입자입장에서 보증금을 보호받을 수 있는지 살펴봄으로 보증금을 온전히 보호받을 수 있는 지식을 얻는 시간을 갖겠습니다.
1. 주택 주택임대차보호법이란
우선 주택임대차보호법이란 주택임대 시 세입자의 권리를 보호라고 공정한 임대차계약을 촉진하기 위해서 제정된 법률입니다. 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다.
그럼 주택임대차보호법의 적용범위에 대해서 그리고 대항력이란 무엇이고 이 대항력의 요건, 발생시기에 대해서 살펴보겠습니다.
- 적용범위 : 주택임대차보호법 제2조에 보면 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용하며 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 함께 적용됩니다.
- 대항력의 개념과 요건 : 주택임대차보호법 제3조 제1항에 보면 우선 대항력이란 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록 전입신고를 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다.
- 대항력의 발생시기 : 주택임대차보호법 제3조 제1항에 내용에 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다.
2. 우선변제권
이제 이사를 나갈 때 세입자는 보증금을 돌려받아야 하는데 보증금을 돌려받을 때 어떻게 돌려받는지 주택임대차보호법에 나와 있는 우선변제권에 대한 내용을 살펴보겠습니다.
- 우선변제권의 개념과 요건 : 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
- 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에 보면 우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.
- 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항에 보면 보증금반환청구소송 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차주택에 대해 보증금 반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 또한 민사소송법 제29조에 보면 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 보증반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할 법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다.
3. 임대차 계약의 존속기간과 계약해지의 효력
다음은 임대차 계약의 존속기간과 계약해지의 효력에 대한 내용입니다.
- 주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제2항에 보면 임대차존속기간의 보장 주택의 임대차존속기간은 최저 2년입니다. 따라서 임대차기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 최소한 2년으로 보게 됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.
- 주택임대차보호법 제6조의 2 제1항의 내용을 보면 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
- 주택임대차보호법 제6조의 2 제2항에는 임차인은 임대인에게 주택임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다라는 내용이 나옵니다.
4. 임대차 계약의 갱신과 재계약
그렇다면 임대차 계약의 갱신과 재계약에 대한 내용을 살펴보겠습니다.
- 주택임대차보호법 제6조 제1항에 나와있는 내용을 보면 묵시적 갱신 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 혹은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다.
- 주택임대차보호법 제6조 제3항의 내용을 보면 임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신을 할 수 없습니다.
5. 주택임대차등기
다음은 계약이 종료되기 전에 경매등이 발생하게 되어 보증금을 보호받아야 하는 경우가 생길 수 있는데 이때 보증금을 보호받을 있는 주택임대차등기에 대해서 살펴보겠습니다.
- 주택임대차보호법 제3조의 4 제1항 및의 내용을 보면 주택임대차 등기 「주택임대차보호법」에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 갖게 됩니다. 그리고 대항력과 확정일자를 갖춘 경우에 우선변제권을 취득⋅유지하게 됩니다. 그러나 주택임대차등기를 마치게 되면 위 요건이 없어도 대항력 및 우선변제권을 취득⋅유지할 수 있습니다.
- 주택임대차보호법 제3조의 3 제5항의 내용을 보면 주택임대차 등기의 효과 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 기존의 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택의 인도와 주소이전 등 주민등록과 같은 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
- 주택임대차보호법 제3조의 4 제1항 및 제3조의 3 제6항에는 임차권등기명령 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없습니다라는 내용이 나옵니다.
6. 임차권등기명령
마지막으로 계약이 종료된 후에 이사를 나가야 하는데 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있는데 이때 해야 하는 임차권등기명령에 대해서 살펴보겠습니다.
- 주택임대차보호법 제3조의 3 제1항의 내용을 보면 임차권등기명령제도 정의 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 주택임대차보호법 제3조의 3 제5항의 내용을 보면 임차인은 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주소이전 등으로 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
주택임대차보호법의 이해하는데 중요한 내용들을 살펴보았습니다. 내용들을 잘 숙지하여 세입자로서 보증금을 보호받을 수 있도록 합시다. 오늘은 여기까지고 다음 시간에는 전세사기피해자의 지원에 대한 특별법을 살펴보도록 하겠습니다. 감사합니다.