오늘부터 부동산 경매에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
오늘은 부동산 경매절차의 개요부터 알아보겠습니다.
부동산에 대한 경매절차에는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다.
① 강제경매
채무자가 채무를 상환하지 못하거나 법률적인 이유로 부동산이 법원에 의해 경매에 부쳐지는 절차를 말합니다. 이는 채무자의 의지와 상관없이 강제로 이뤄지는 절차입니다. 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차인데 예컨대 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.
② 임의경매
부동산 소유자가 자발적으로 부동산을 판매하고자 할 때, 부동산 중개인이나 경매사를 통해 경매를 개최하는 것을 말합니다. 이는 부동산 소유자의 의사에 따라 이뤄지는 것으로, 채무자의 상황과 상관없이 진행됩니다. 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데 이것이 임의경매입니다.
두 경매 유형의 차이점은 경매가 진행되는 동기와 절차에 있습니다. 강제경매는 주로 채무자의 채무 불이행으로 인해 이뤄지며, 법원이나 공공기관이 주도하여 진행됩니다. 반면에 임의경매는 부동산 소유자의 의사에 따라 자발적으로 이뤄지며, 부동산 중개인이나 경매사가 주도하여 진행됩니다.
부동산 경매의 일반적인 절차는 다음과 같습니다:
① 경매신청 및 경매개시 결정
채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다.
② 배당요구의 종기 결정 및 공고
매각할 부동산이 압류되면 집행권원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고할 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.
③ 매각의 준비
법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.
④ 매각방법 등의 지정, 공고, 통지
매각방법으로는 ㉮ 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 ㉯ 매수신청인 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고를 합니다.
⑤ 매각의 실시
기일입찰의 경우 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.
⑥ 매각 결정절차
법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.
⑦ 매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 않으면 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
⑧ 소유권이전등기 드의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.
⑨ 배당절차
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.
오늘은 일반적인 경매 절차에 대해서 살펴보았습니다.
다음시간에는 각각의 경매절차를 구체적으로 살펴보는 시간을 갖겠습니다.
감사합니다.