재건축 투자, '콘크리트'가 아닌 '대지(Land)'를 사는 기술 (사업성 분석의 정석)

안녕하세요, 셜록홍즈입니다. 많은 분들이 재건축 아파트를 볼 때 "건물이 얼마나 낡았는가(안전진단)"에 집중합니다. 하지만 엔지니어링 관점에서 재건축 투자의 본질은 '건물을 부수고 남는 땅의 가치'를 평가하는 것입니다. 즉, 우리는 아파트를 사는 것이 아니라 '도심 한복판의 대지지분'을 매입하는 것입니다.

성공적인 재건축 투자를 위해 반드시 계산기 두드려봐야 할 3가지 핵심 공식을 정리해 드립니다.

 

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1. 용적률과 평균 대지지분의 상관관계

재건축 사업성은 간단히 말해 '일반 분양을 얼마나 많이 할 수 있는가'에 달려 있습니다. 이를 결정하는 것이 바로 현재 용적률과 평균 대지지분입니다.

• 기준점: 통상적으로 현재 용적률이 180% 이하이고, 평균 대지지분이 15평 이상이어야 사업성이 좋다고 평가합니다.
• Why? 조합원들이 가져가고 남은 물량을 일반인에게 비싸게 팔아야(일반 분양), 조합원인 내가 낼 분담금이 줄어들거나 오히려 환급금을 받을 수 있기 때문입니다.

2. 무상지분율과 비례율의 이해

화려한 조감도나 시공사 브랜드보다 중요한 것이 바로 '비례율(Proportionality Rate)'입니다. (종후자산평가액 - 총사업비) ÷ 종전자산평가액 × 100 이 공식이 복잡해 보이지만, 핵심은 하나입니다. 비례율이 100%를 넘어야 내 자산 가치를 인정받고 이익이 난다는 뜻입니다. 투자하려는 단지의 예상 비례율이 80%~90% 수준이라면, 겉만 번지르르하고 속은 텅 빈 강정이 될 확률이 높습니다.

3. 속도가 곧 돈이다 (금융 비용의 함정)

재건축 현장의 가장 큰 리스크는 인허가 지연과 공사비 증액에 따른 금융 비용(이자) 증가입니다. 엔지니어가 공정률을 관리하듯, 투자자는 조합의 추진력을 체크해야 합니다.

• 상가 조합원과의 갈등(쪼개기 등)은 없는가?
• 비대위(비상대책위원회)가 난립하여 소송전이 벌어지고 있지 않은가? 아무리 입지가 좋아도 10년 동안 삽도 못 뜨는 현장보다, 입지가 조금 떨어져도 3년 안에 입주하는 현장의 수익률(IRR)이 훨씬 높을 수 있습니다.

 

재건축은 꿈을 먹고 자라지만, 수익은 철저한 계산에서 나옵니다. 감성에 휘둘리지 말고, 냉철한 계산기로 미래의 가치를 현재 가격으로 환산해 보십시오.