오늘은 국토교통부에서 홍보용으로 배포한 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 부동산 용어에 대해서 살펴보는 시간을 갖겠습니다.
1. 깡통전세
세입자가 입주한 주택의 담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세형태를 비유하는 말입니다. 주택 가격 대비 전세 보증금이 과도하게 놓은 것을 의미합니다. 깡통전세가 생기는 대표적인 유형으로 갭투자가 있습니다. 갭투자라는 용어는 매매가와 전세가의 차이를 갭이라 한다면 이 갭이 최소한으로 적게 잡아 투자를 하는 걸 의미합니다. 이렇게 투자를 했다가 매매가의 시세가 떨어져서 전세가보다 매매가가 더 저렴하여 집주인이 세입자에게 돌려줄 전세금을 못 돌려받는 경우가 생길 수 있습니다.
2. 근저당
미래 가치를 더한 채권의 담보의 저당권을 미리 설정하는 것으로 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것을 의미합니다.
3. 저당권(근저당권)
이는 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우에 저당을 잡히 부동산을 통해 채권자가 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 주로 은행과 같은 금융기관이 설정을 하게 됩니다. 등기과정에서 담보할 채권최고액을 등기하는 것은 필수 사항이고 이는 융자 희망자가 받을 수 있는 최대 융자 금액을 말합니다.
4. 전입신고
거주지를 이동한 경우 전입한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지 관할기관(읍사무소, 면사무소, 동 주민센터)에 방문하거나 정부 24 홈페이지에 접속하여 전입사실을 신고하는 것입니다. 정당한 사유 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않을 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
5. 확정일자
임대차 계약에 대해 법적인 증거력을 가지는 법률상의 날짜로서 해당 날짜 이후부터 법의 보호를 받을 수 있습니다. 입주 후에 전입신고를 통해 대항력을 갖추고 나서 확정일자까지 받게 되면 우선변제권이 생기게 되고 집에 경매에 넘어갈 경우 이 우선변제권을 통해 순위에 따라 보증금을 낙찰자에게 돌려받을 수 있습니다.
6. 대항력
임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에게 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 예를 들어 임차인이 거주하고 있는 집이 경매에 넘어간 경우에 낙찰자에게 소유권이 넘어갔습니다. 대항력이 있다는 것은 이렇게 주인이 바뀌게 되어도 임차인은 계약 기간 동안 안전하게 거주할 수 있으며 임차기간이 종료될지라도 보증금을 전액 다 돌려받을 수 있는 권리이고, 만일 이사를 나가더라도 낙찰자에게 보증금 전액을 돌려받을 수 있다는 것을 의미합니다.
대항력의 요건은 주택의 인도, 전입신고를 마친때인데 그다음 날 오전 0시부터 발생하게 됩니다.
7. 우선변제권
임차주택이 경매에 넘어가게 될 경우 낙찰된 금액을 제 3자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차하고 있는 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 그 낙찰대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
8. 소액임차인 최우선변제권
보증금이 일정 금액보다 적은 경우 임차인이 선순위권리자 보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 최우선 변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됩니다. 최우선변제권의 성립요건으로는 ①보증금이 소액에 해당할 것 ②경매개시결정기입등기 전에 대항력요건을 갖출 것 ③배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것입니다.
오늘은 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 부동산 용어에 대해서 알아보았습니다.
감사합니다.