주택임대차보호법상 주택의 전세 또는 월세 임대차계약 기간이 만료될 때, 계약기간 갱신을 하는 방법으로 임차인의 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 합의갱신이 있는데, 이번 시간에 이 용어들의 정확한 개념을 살펴보는 시간을 갖겠습니다.
1. 계약갱신청구권
주택임대차보호법에 의하면 임대차의 경우 계약기간은 기본이 2년입니다.
임대인과 임차인이 서로 합의를 하여 계약기간을 2년 미만으로 정하는 경우가 있습니다. 이러한 때에도 역시 임차인은 계약기간 2년을 주장할 수 있습니다.
임대차계약기간이 만기일의 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인은 계약기간을 연장할 수 있습니다. 만일 요구를 하게 되면 임대차계약은 갱신되어 2년이 추가로 보장된다. 즉 2년+2년=4년 거주가 임차인에게 보장되는 것입니다.
이를 계약갱신청구권이라 합니다
단, 임차인은 임차인의 의무를 지켜야 하는데 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 없어야 하고 실제 거주목적으로 사용을 해야 하는 등입니다. 이를 어길 시에는 위의 내용을 임대인에게 주장할 수 없습니다.
그러나 임차인이 계약갱신요구 시 임대차기간이 2년 연장된다고 해서, 자동적으로 보증금과 월세가 동일하게 유지되는 것은 아닙니다. 만일 현재의 시세보다 낮게 임차인이 거주를 하고 있다면 임대인은 보증금과 월세를 환산보증금으로 계산하여 그 합계액의 5% 한도까지는 증액을 요구할 수 있습니다.
또한, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인 입장에서는 2년을 추가로 보장해 주어야 하지만, 임차인 입장에서는 2년의 계약기간을 다 살고 나가야 하는 의무는 없습니다. 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만 해지통보와 즉시 해지되어 이사를 나가고 임대인은 보증금을 돌려줘야 하는 것은 아니고, 임대인이 임차인에게 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되어 3개월 후까지는 임차인에게 보증금을 돌려줘야 합니다. 그리고 임차인은 그때부터는 더 이상 임대료를 지급할 필요가 없게 됩니다.
2. 묵시적 갱신
묵시적 갱신이란 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 까지 사이에 임차인이 계약갱신 요구를 하지도 않고, 임대인 역시 종전과 같은 조건의 계약은 갱신을 거절하겠다는 통지를 하지도 않았다면, 계약은 묵시적으로 갱신되어 2년이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다.
묵시적 갱신 역시 임차인이 차임을 2기 연체한 사실이 없는 등의 임차인의 의무를 지켰을 때 주장할 수 있습니다.
묵시적 갱신이 되어 거주를 하게 된 임차인은 무조건 2년의 계약기간을 채워야 하는 것이 아니고, 계약갱신요구권과 마찬가지로 임차인은 언제든지 해지할 수 있습니다. 하지만 묵시적 갱신도 계약갱신청구권과 마찬가지로 즉시 해지되는 것은 아니고 임대인이 임차인에게 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되어 3개월 후까지는 임차인에게 보증금을 돌려줘야 합니다. 그리고 임차인은 그때부터는 더 이상 임대료를 지급할 필요가 없게 됩니다.
계약갱신청구권과 다르게 묵시적 갱신이 되었다면 이전 계약과 조건이 동일하게 되고, 차임과 보증금도 기존과 동일한 조건으로 재계약이 되게 되는 것입니다.
3. 합의 갱신
합의 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차기간 만료 전에 계약기간, 계약조건 등을 논의하여 합의하고 그 조건대로 계약을 갱신한 경우를 말합니다.
이때 당사자간에 계약기간에 대해서도 논의하여 합의하였다면, 임차인은 합의된 임대차계약기간을 준수해야 하며, 중간에 일방적으로 해지할 수 없다는 점이 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 조건과 다르다 하겠습니다.
오늘은 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신의 개념을 살펴보았습니다.
이 세 가지의 내용을 잘 살펴보고 임대차계약에 있어서 의무와 권리를 잘 지켜 법의 테두리 내에서 법의 보호를 잘 받으시길 바랍니다.
감사합니다.