오늘 다룰 내용은 양도소득세가 비과세인 줄 알았는데 낭패를 볼 수 있는 내용 즉 양도소득세 비과세 계산 시 실수할 수 있는점에 대해서 대표적으로 3가지로 설명해 드리겠습니다.
우선 양도소득세의 비과세 요건은 이러합니다
- 1세대가 양도일 현재 1주 택일 경우
- 보유기간이 2년 이상일 경우
- 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 경우
- 양도 당시 주택이 고가주택(실거래가 12억 원 초과)에 해당하지 않을 경우
그렇다면 비과세인지 아닌지 정확하게 체크해야 할 사항 3가지는 무엇인지 확인해 보겠습니다.
- 비거주인 경우 취득 시 조정대상지역에 포함이 되었는지
- 오피스텔을 보유하고 있을 때 주택 매도 시 주거용인지
- 분양권을 보유하고 있을 때 주택 매도 시 분양권 취득 시점이 언제인지
그럼 한 가지씩 설명해 보겠습니다.
1. 비과세 계산 시 실수할 수 있는 점 첫번째
- 첫 번째 살고 있는 주택에서 거주하지 않고 매도를 할 경우입니다.
1세대 1 주택 비과세에 해당하려면 2년 이상 보유를 해야 합니다. 하지만 만일 취득당시에 이 주택이 조정대상지역이었다면 2년 이상의 거주요건을 갖춰야 비과세에 해당하게 됩니다.
예를 들어
- 2018년 5월 1일에 조정대상지역에 지정
- 2022년 5월 1일에 조정지역에서 비조정지역으로 조정지역이 해제
- 2018년 5월 1일에 주택을 매수
- 2023년 5월1일에 매도
이 경우를 가정하게 된다면 매도시점에는 비조정지역일지라도 매수시점 즉 취득시점에는 조정지역이었기 때문에 2년 이상의 거주조건을 갖춰야 양도소득세 비과세에 해당되게 됩니다.
2. 비과세 계산 시 실수할 수 있는 점 두번째
- 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 가지고 있는 다른 주택을 매도할 경우입니다.
사실 오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 되어 있어서 주택에 해당되지 않는다고 생각하는 분들이 많이 있습니다.
하지만 이 오피스텔을 주택임대사업자를 내고 임대를 하거나 그 집에 전입신고가 되어있는 등의 주거용의 사용을 했다면 주택으로 봅니다.
그러므로 주거용 오피스텔로 사용하여 주택 수에 들어가는 반드시 확인하고 나서 주택을 매도해야 합니다.
3. 비과세 계산 시 실수할 수 있는 점 세번째
- 분양권을 가지고 있는 상황에서 살고 있는 주택을 매도했을 때입니다
2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함이 됩니다.
즉 2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다
예를 들어
- 2021년 3월에 분양권 매수
- 2021년 9월에 다른 주택을 매수
- 2023년 3월에 이 주택을 매도
이경우라면 이 주택의 양도소득세가 비과세 되지 않습니다.
오늘은 양도소득세 비과세 계산 시 실수할 수 있는 점에 대해서 살펴보았습니다.
감사합니다.